受疫情影响房屋空置,租户能要求减租金或解除合同吗?

受新冠病毒肺炎疫情的影响,国家延长春节假期,各地延长企业复工时间,这对于个人的房屋租赁合同的履行或多或少都产生了一定影响。如果承租人确实因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋,能否要求解除合同呢?

因疫情防控不能履行合同属不可抗力

法官介绍,这首先要明确疫情的性质。今年2月10日,全国人大常委会法工委新闻发言人、研究室主任臧铁伟表示,“当前我国发生新型冠状病毒感染肺炎疫情,为了保护公众健康,政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说,属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。”由此可见,此次疫情对于不能履行合同的当事人来说,属于不可抗力事件。

合同法第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:因不可抗力致使不能实现合同目的”……“因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”

但需要特别注意的是,法律对不可抗力的适用也是有限制的。不可抗力事件的发生,只有其致使合同目的完全不能实现时,任何一方当事人才享有合同解除权。当事人不能任意以不可抗力之名免除义务人的所有责任,也不是相关义务人不经任何补救行为,就必然减轻或者解除其责任。具体到某一份合同的履行是否构成不可抗力,还需要结合具体情况来判断。

如果承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋,的确可能造成疫情期间的合同目的不能实现,但这是否足以作为解除合同的事由、是否符合不可抗力的情形,具体还要看租赁合同未到期时间的长短、疫情的发生和持续时间、承租人个人因疫情带来的身体健康状况等。假如疫情的发生和持续时间相对于租赁合同期间来说比较短,以及承租人的个人健康状况,只是暂时、部分地影响到合同履行,可协商通过延期、变更等方式继续履行;如果综合判断前述因素,足以构成了合同目的不能实现的情况,则承租人提出退房,可以援引不可抗力条款解除合同。

举例来说,假如承租人小王和房主老李签订了房屋租赁合同,双方约定从2020年1月2日起开始承租老李的房屋,租期为三年。1月20日小王回到山东老家过年,因为疫情的影响,虽然小王自己的身体健康没有问题,但是受到道路封闭等原因暂时无法返京,这时小王能否向老李主张解除合同呢?答案是否定的,因为综合小王租房到期的时间(即2023年1月1日)以及身体状况,不会导致合同目的无法实现,因此无权单方解除合同。

能否减免租金须沟通协商

既然承租人因为疫情无法返回务工而不能继续使用房屋不一定会属于不可抗力的情形,承租人也不必然享有合同解除权。那么,承租人在不能解除合同的情况下能否向出租方要求减免租金呢?

法官介绍,《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定:合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。

当前没有法律直接规定承租人可以因为疫情要求出租人减免租金。实践中,如果承租人确实因为疫情原因和其他因素影响无法返程,也不能依据不可抗力解除合同的,承租方可以与出租人沟通协商,按照公平原则,要求减免部分租金,确定从疫情开始至今已发生的租金,并对可预计期间内的租金标准及租金支付时间进行协商。

来源:北京日报客户端 | 记者 袁京

编辑:徐慧瑶

流程编辑:刘伟利

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